買房不可不走的一部就是房屋價(jià)格評(píng)估。房屋的評(píng)估價(jià)決定了買家可以貸款多少，讓買家了解即將入手的房子的性價(jià)比和市值情況，也可以幫助買家檢驗(yàn)業(yè)主和中介是否有亂抬價(jià)的情況。所以，房屋評(píng)估真的是很重要。今天，深美林評(píng)估給大家詳細(xì)分析房屋評(píng)估的方法和步驟，教你自己估價(jià)，免吃虧哦。

　　二手房評(píng)估價(jià)是指采取房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法，通過對(duì)同一樓盤的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類型樓盤的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤的平均單價(jià)。然后結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。

　　影響一套房屋市價(jià)的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。

　　一：評(píng)估的方法和步驟

　　二手房評(píng)估價(jià)影響因素，在二手房?jī)r(jià)格的測(cè)算上，要抓住以下因素。

　　1、房屋因素

　　舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型扣減10%。此外，樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，2層和6層為-3%，7層為-5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為-5%，而朝向如無朝南窗則為-5%。

　　房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響。

　　2、環(huán)境因素

　　環(huán)境因素既有自然的也有社會(huì)的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別扣減5%，省、市重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)的為+15%。

　　3、心理因素

　　如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。

　　二：房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　在房屋買賣過程中，房產(chǎn)有時(shí)候需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用是怎樣收取的，這是很多購房者關(guān)心的問題。房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分費(fèi)用率檔次，分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi)，各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。

　　三：房屋評(píng)估的方法

　　房地產(chǎn)評(píng)估方法常用的有成本法、市場(chǎng)比較法、剩余法、收益法、假設(shè)開發(fā)法，針對(duì)土地估價(jià)還有基準(zhǔn)地價(jià)修正法。另外還有路線價(jià)法、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法等等。

　　1、成本法

　　針對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，經(jīng)常叫做成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。

　　針對(duì)房屋評(píng)估，通常稱為重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。

　　2、市場(chǎng)比較法

　　挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不太成熟的時(shí)候較難適用，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。

　　3、剩余法

　　房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。

　　4、收益法

　　房地產(chǎn)之所以有價(jià)值，其根本原因是因?yàn)樗惺褂脙r(jià)值，使用價(jià)值即為房地產(chǎn)所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產(chǎn)價(jià)值高低的內(nèi)在原因，通過一定的分析，房地產(chǎn)收益與其價(jià)值有一定的比例關(guān)系。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。

　　5、假設(shè)開發(fā)法

　　對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通過測(cè)算正常開發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　6、基準(zhǔn)地價(jià)法

　　對(duì)于城市土地使用權(quán)的價(jià)值，近年來進(jìn)行了大范圍的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)定工作，并且已得出城市不同級(jí)別的土地的基準(zhǔn)地價(jià)，這對(duì)于衡量城市土地使用權(quán)的價(jià)值具有較可靠的指導(dǎo)意義。針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。

　　7、路線價(jià)法

　　土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。

　　8、實(shí)際的做法

　　根據(jù)該房產(chǎn)的建成年份，土地使用年限，朝向，樓層，格局，地段，配套，裝修狀況等，結(jié)合市場(chǎng)上實(shí)際成交的價(jià)格，加上市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及銀行認(rèn)可保守度等原因，以7-9折之間的折扣換算,就得出評(píng)估價(jià)了。