在房地產(chǎn)評估項(xiàng)目的開發(fā)成本時(shí)，主要使用成本評估方法以及市場比較方法，實(shí)際評估中也會參考政府部門的房屋重置價(jià)格，或采取工程造價(jià)法進(jìn)行評估。而在實(shí)際評估過程中，最常使用評估建筑重置成本的方法是單位比例法。不管是建筑重置成本還是計(jì)算重建成本，都可以使用工程造價(jià)方法計(jì)算。下面三點(diǎn)給大家介紹下在房地產(chǎn)評估中工程造價(jià)的作用，供大家建議參考哈!

　　一：成本法評估

　　首先，使用單位比例法評估房地產(chǎn)評估項(xiàng)目，其建筑成本、價(jià)格指數(shù)等相關(guān)數(shù)據(jù)是由第三方評估公司、工程造價(jià)部門提供，通過深美林評估公司的專業(yè)評估人員進(jìn)行整理和計(jì)算。數(shù)據(jù)在整理過程中按照時(shí)間順序或者結(jié)構(gòu)分類進(jìn)行評估，如按照鋼架結(jié)構(gòu)、框架廠房等結(jié)構(gòu)分類，評估成本時(shí)參考建筑結(jié)構(gòu)，以這些數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。其次，使用成本估價(jià)方法，常見的方法包括指數(shù)調(diào)整法和單位比較法，由于這兩種評估方法估價(jià)操作簡單，能夠結(jié)合工程測量以及分項(xiàng)評估法，根據(jù)精準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)以及工程圖紙進(jìn)行評估，可提高評估的準(zhǔn)確度。但成本估價(jià)方法需要多個(gè)部門人員參與，容易出現(xiàn)人為性失誤。最后，評估開發(fā)成本受到基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的限制，若評估建筑和標(biāo)準(zhǔn)建筑物標(biāo)準(zhǔn)一致，那么評估條件才會更符合建筑物，若和評估建筑物不一致，則數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果將產(chǎn)生一定差距，從而影響數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)度。如評估工業(yè)廠房，使用統(tǒng)一安裝成本評估，但非標(biāo)準(zhǔn)廠房的安裝成本并不符合標(biāo)準(zhǔn)成本，則難以獲得非標(biāo)準(zhǔn)廠房的安裝成本數(shù)據(jù)。

　　二：工程造價(jià)法評估

　　在房地產(chǎn)評估過程中，工程造價(jià)法和成本法的評估內(nèi)容和程序具有相似性，但兩者也存在一定差異。一般情況下，房地產(chǎn)評估應(yīng)用成本法是將標(biāo)準(zhǔn)成本作為依據(jù)，但使用工程造價(jià)法只有針對特定范圍的工程，才會按照標(biāo)準(zhǔn)成本進(jìn)行計(jì)算。工程造價(jià)法計(jì)算過程中，計(jì)算基礎(chǔ)為社會化條件，并根據(jù)市場價(jià)格變化對材料價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，最終讓工程造價(jià)和實(shí)際情況相符合。評估工作中考慮到工程類型的不同，合同價(jià)格受到的約束條件也不同，合同條件也會對造價(jià)起到約束作用，影響最終的評估結(jié)果。我國目前大力推廣工程造價(jià)清單模式，要求每個(gè)項(xiàng)目，不管是規(guī)費(fèi)、稅金還是費(fèi)用，均需要明確標(biāo)注在計(jì)價(jià)清單中，工程量清單定額將會由政府部門發(fā)放，不同地區(qū)的計(jì)價(jià)定額不同，從而促進(jìn)不同地區(qū)市場條件的銜接。一般情況下各省份定額是由實(shí)物工程量確定的，如分項(xiàng)工程中實(shí)體材料和人工投入都要符合市場效率，保證評估指標(biāo)的均勻典型性。一般情況下投標(biāo)方會決定材料價(jià)格和管理費(fèi)用，工程清單計(jì)價(jià)可以模擬報(bào)價(jià)，分項(xiàng)綜合單價(jià)可以作為依據(jù)，結(jié)合具體情況進(jìn)行工程量的計(jì)算。

　　三：充分結(jié)合實(shí)際情況

　　和施工合同相比，房地產(chǎn)評估項(xiàng)目預(yù)算更容易被市場競爭所影響，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算價(jià)格會高于施工合同價(jià)格。在民用建筑中，掌握和使用施工技術(shù)較為簡單，施工難度不高，施工強(qiáng)度適中，評估難度也不高。在民用建筑施工中，各類工程資源可以均勻投入，由于工程體量普通，所以工程的材料需求也不會出現(xiàn)大幅度波動，即便出現(xiàn)波動，其價(jià)格也會在施工企業(yè)和建筑企業(yè)的接受范圍內(nèi)。目前而言，我國建筑市場競爭愈發(fā)激烈，這一情況造成預(yù)算價(jià)格高于競標(biāo)價(jià)格。評估房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)需要充分考慮競爭對評估的影響，以及評估企業(yè)管理費(fèi)用和造價(jià)利潤，需要充分考慮市場情況，不能完全只考慮市場價(jià)格。在一些短期施工項(xiàng)目中常出現(xiàn)趕工的情況，導(dǎo)致施工成本增加，若施工中引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備和技術(shù)，也會造成成本增加，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目評估時(shí)需要充分考慮這些情況。另外，如果業(yè)主資金未能及時(shí)到位，施工企業(yè)需自行墊付，所以在工程費(fèi)用中還要設(shè)定墊付費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用，而評估房地產(chǎn)項(xiàng)目，不需要對這部分費(fèi)用進(jìn)行考慮。