我國的征收制度隨著2011年1月21日《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布至今,已運行十年有余?？傮w而言,房屋征收制度已經(jīng)完成了初步轉(zhuǎn)型,從一開始的如履薄冰到現(xiàn)在的逐步完善,是全社會征收人、被征收人、法官、律師共同努力的結(jié)果。

      但不能否認(rèn)的是，即使有《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》）的提綱挈領(lǐng)，我國的房屋征收制度仍存在或多或少的問題，在征收實務(wù)中，諸如主體不合法、程序不規(guī)范、補償不合理等問題加劇，已經(jīng)造成了不可調(diào)和的社會矛盾，尤其是由補償不合理引起的強拆、血拆，更是導(dǎo)致征收矛盾突出的根本原因。

       補償安置是房屋征收中的核心內(nèi)容，房屋征收所涉及的財產(chǎn)性法律關(guān)系主要表現(xiàn)為補償安置，補償安置的基礎(chǔ)和依據(jù)是對被征收房屋價格的評估。《征收條例》第十九條規(guī)定“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定”，評估價值是貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，也是產(chǎn)權(quán)條換進(jìn)行差價結(jié)算的依據(jù)，更是補償決定的依據(jù)，可以說評估價值是否合理與征收補償是否合理具有直接關(guān)聯(lián)。依法評估與依法補償具有相輔相成的密切聯(lián)系。作為深圳市深美林評估有限公司的一名資深評估師，筆者將綜合現(xiàn)行評估法律法規(guī)，對房屋征收中評估環(huán)節(jié)的幾個重要問題作出梳理。

      一、房地產(chǎn)價格評估制度沿革

      根據(jù)征收條例，被征收房屋的價值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由房地產(chǎn)估價師組成。我國的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度始于1993年，建設(shè)部、人事部借鑒美國等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗，共同建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度。制度運行兩年后，建設(shè)部、人事部于1995年3月22日聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于印發(fā)（房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和（房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法）的通知）（建房[1995]147號）確立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試制度，自此，房地產(chǎn)價格評估制度正式確立了嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)價格評估制度已經(jīng)形成比較科學(xué)完善的體系，在房屋征收體系中占有重要地位。但因拆遷時代房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)具有房地產(chǎn)管理部門內(nèi)設(shè)機構(gòu)的時代背景，即使房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)已經(jīng)建設(shè)部的要求改制為獨立的責(zé)任公司，但在征收制度的今天，評估機構(gòu)仍然與房地產(chǎn)管理部門有著千絲萬縷的聯(lián)系，因此，房屋征收實務(wù)中，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定、評估方法、評估原則等都有著更加專業(yè)、科學(xué)、嚴(yán)格的要求。

       二、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定

      根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，我國的房地產(chǎn)估價機構(gòu)分為一、二、三級資質(zhì)等級。一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可由國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)。二、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)，新設(shè)立中介服務(wù)機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級核定為三級資質(zhì)，并設(shè)1年的暫定期。除暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得從事房屋征收拆遷評估項目外，其他房地產(chǎn)估價機構(gòu)都有從事征收評估的資格。故，可以行使房屋征收評估工作的評估機構(gòu)范圍廣闊，為了保障評估對象評估結(jié)果的公正，《征收條例》及《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱《評估辦法》）對評估機構(gòu)的選定都作出了明確規(guī)定，《評估辦法》第四條規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)”。

      三、房屋征收評估方法

      目前，我國房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)使用的常用估價方法包括以下幾種：市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法、長期趨勢法等。因征收補償原則實質(zhì)是一種贖買政策，即征收部門首先通過市場價格購買被征收房屋，然后進(jìn)行拆除，故房屋征收評估適宜的評估方法應(yīng)該是市場比較法。但適宜并不是，依法法律規(guī)定，當(dāng)有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法；具有開發(fā)或再開發(fā)的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法；在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。價格評估機構(gòu)對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，應(yīng)同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由。

      四、評估報告的內(nèi)容及規(guī)范

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，估價報告應(yīng)當(dāng)包括以下八個部分：l、封面；2、目錄；3、致委托方函；4、估價師聲明；5、估價的假設(shè)和限制條件; 6、估價結(jié)果報告； 7、估價技術(shù)報告；8、附件。

     具體而言，一份合法完備的評估報告應(yīng)記載下列事項：1、估價項目名稱； 2、委托方名稱或姓名和往所；3、估價方（房地產(chǎn)估價機構(gòu)）名稱和住所；4、估價對象；5、估價目的；6、估價時點；7、價值定義；8、估價依據(jù)；9、估價原則；10、估價技術(shù)路線、方法和測算過程；11、估價結(jié)果及其確定的理由；12、估價作業(yè)日期；13、估價報告應(yīng)用的有效期；14、估價人員；15、注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章；16、估價的假設(shè)和限制條件；17、附件，附件中通常應(yīng)包括估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項目有關(guān)批準(zhǔn)文件，估價對象產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構(gòu)的資格證明等。另外，估價報告中應(yīng)充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況，其中：1、對土地的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。2、對建筑物的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。

       五、房屋征收評估報告的送達(dá)及救濟(jì)途徑

《評估辦法》第十六條明確規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示”。評估報告是機關(guān)作出補償決定重要的依據(jù)之一，評估報告必須依法送達(dá)被征收人，當(dāng)被征收人對評估報告的合法性持有懷疑時，可依照法律賦予的救濟(jì)途徑行使權(quán)利。如《補償條例》第十九條第二款規(guī)定“對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估委員會申請鑒定”，《評估辦法》第二十二條規(guī)定“被征收人對被征收房屋所在地評估委員會的鑒定仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定處理”，《補償條例》第二十六條第三款規(guī)定“被征收人對補償決定不服的，可以依法申請復(fù)議，也可以依法提起訴訟”。

      作為深圳市一家專業(yè)權(quán)威的備案壹級的房產(chǎn)估價機構(gòu)——深美林評估公司提醒您需要值得注意的是，在房屋征收法律體系中，評估機構(gòu)作出的評估結(jié)果直接關(guān)系著被征收人的切身利益，房屋征收評估行為必須嚴(yán)格遵循合法原則、高佳使用原則、替代原則、估價時點原則及公平原則，并正確適用法律，以保障各方權(quán)益，維護(hù)社會發(fā)展及社會和諧穩(wěn)定，促進(jìn)房屋征收工作的公平、公正、合法進(jìn)行。